空屋税与投机空置税 2026 新规：税率涨了，两个申报别漏
温哥华的业主每年要面对两个跟”空置”有关的税：市政府的空屋税（Empty Homes Tax）和省政府的投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax）。两个税、两份申报、两个截止日期，而且 2026 税年的省税率刚刚翻倍。这篇文章把最新规则、税率和时间点一次说清——大多数业主其实一分钱都不用交，但不申报，后果最贵。
一、温哥华市空屋税（EHT）：税率 3%
- 税率：房屋评估值的 3%（2021 年起至今）。
- 谁要申报：温哥华市内每一位住宅业主，无论自住、出租还是空置，都必须每年申报。共有产权只需一份申报。
- 截止：每年 2 月初。2025 参考年度的申报已在 2026 年 2 月 3 日截止；2026 参考年度的申报将在 2027 年 2 月初截止，税款（如有）在 4 月中旬缴纳。
- 不用交税的情况：主要自住房；出租满 6 个月以上（租期 30 天以上）；以及装修、遗产、医疗等特定豁免。
- 不申报的后果：房屋直接被视为”空置”，按 3% 全额征税，外加 $250 迟报罚款和滞纳金。
二、BC 省投机与空置税（SVT）：2026 年税率大涨
- 2026 税年新税率：加拿大公民和永久居民 1%（从 0.5% 翻倍）；外国业主及”未税全球收入者”（含卫星家庭）3%（从 2% 上调；2027 税年将再升至 4%）。
- 居民抵免：BC 省居民业主可享最高 $4,000 的不可退税抵免（2026 年起从 $2,000 翻倍）——评估值 40 万以下的自住级物业，抵免后基本归零。
- 谁要申报：指定征税区域（包括大温）内的每一位业主都要逐一申报，包括豁免者本人。申报信会在年初寄到，凭 Letter ID 和申报码在线完成。
- 截止：2026 税年的申报截止 2027 年 3 月 31 日；税款在 2027 年 7 月初缴纳。
- 不申报的后果：按最高税率评税，且失去 $4,000 抵免资格。
三、两个税叠加有多贵？算一笔账
假设一套位于温哥华市、评估值 $2,000,000 的房屋全年空置：
- 加拿大业主：市空屋税 $60,000 + 省投机税 $20,000 − 抵免 $4,000 = 每年 $76,000
- 外国业主：市空屋税 $60,000 + 省投机税 $60,000（无抵免）= 每年 $120,000
这就是为什么”房子先空着再说”在大温越来越不划算：要么住、要么租满 6 个月、要么卖。
四、好消息：联邦闲置住房税（UHT）已经取消
联邦的 Underused Housing Tax 已从 2025 年起取消，2025 年及以后无需再申报（2022–2024 年度的旧申报义务不变）。加拿大业主现在只需盯紧上面两个申报：市（2 月初）+ 省（3 月 31 日）。
五、业主行动清单
- 2027 年 2 月初前：完成温哥华市空屋税申报（市政府网站在线办理，约 5 分钟）。
- 2027 年 3 月 31 日前：完成省 SVT 申报——每位登记业主都要报，留意邮箱和信箱里的申报信。
- 房子空置又短期内不打算住？先算出租 6 个月的豁免账，或评估出售时机；两个税都可以用我们的卖房指南做下一步规划。
我是朱震（Jack Zhu），RE/MAX Select Properties 地产经纪，专注温哥华西区。关于空置物业的出租、出售或申报疑问，欢迎致电 604-889-1640。
本文为一般信息分享，税率与截止日期以市、省政府当年公布为准，不构成税务建议；具体个案请咨询会计师。
