买房 offer 的 subjects 怎么写：融资、验房、文件审核
第一次在大温出价买房的人，常卡在同一个问题上：offer 里的 subjects（条件）到底该写什么、写几个、留几天？写少了怕没保障，写多了怕卖家不接。这篇把 BC 最常见的条件逐项讲清，再给一个”竞争力与安全性”的平衡点。
一、subjects 是什么
subjects 是写在买卖合同里、以买家利益为准的条件：在约定期限内（通常约 7 天，以合同为准），买家逐项完成核查，最后以书面形式移除全部条件，合同才成为无条件合约。期限内条件没满足或没移除，合同自动失效，订金按合同约定处理。它和法定的买家反悔期是两回事——反悔期是报价被接受后 3 个工作日的法定权利，行使需付房价 0.25% 的费用，不需要理由；subjects 则是合同里谈出来的核查期。
二、最常见的六个条件
- 融资（financing）：贷款最终批准下来。已有预批也别省——预批不是针对这套房的批准，银行还要验房价和物业本身。
- 验房（inspection）：请持牌验房师全面检查。老房子尤其不能省，验房是发现石棉、Poly-B 水管、油罐等问题的第一道关。
- strata 文件审核：公寓和城市屋专用——Form B、近两年会议记录、折旧报告、财务报表，看法见《买公寓怎么看 strata 文件》。
- 产权查询（title search）：看地契上有没有地役权、契约限制或未注销的权益。
- 物业披露表（PDS）审核：卖家对房屋状况的书面披露，逐项和验房结果对照。
- 保险（insurance）：确认这套房能以合理保费投保——老房子、Poly-B 水管或油罐历史都可能让保险变贵甚至被拒。
三、写几个、留几天：平衡点在哪
- 常规市场：融资 + 验房 + 文件审核（公寓）是最常见的组合，期限 7 天左右。
- 抢 offer 时：可以压缩期限、提前验房（出价前先验），但不要为了赢而裸奔——把验房和文件条件全删掉，等于把未知风险全额买下。
- 卖家视角：条件越少、期限越短的 offer 越有吸引力；如果价格相同，卖家几乎总是选更”干净”的那份。这也是为什么预批、提前验房这些准备工作值钱。
四、三个最容易踩的坑
- 以为预批 = 贷款没问题，删掉融资条件后被银行压价（评估价低于成交价）卡住；
- 条件到期日记错，移除通知晚了一步，合同自动失效；
- 口头说”条件都过了”——不算数，subject removal 必须是书面且送达。
subjects 的本质是花几天时间，把”未知的风险”变成”已知的决定”。怎么用好它，是经纪工作里最见功力的部分之一——我们在为什么选择我里也专门写了这一点。
我是朱震（Jack Zhu），RE/MAX Select Properties 地产经纪，持牌 14 年。正在准备出价、想把条件和时间线先排一遍的，欢迎致电 604-889-1640。
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